代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考
昨日广州2022年第二轮土拍高潮结束，期间诞生了2宗高溢价地块，提振广州市场活力。
克而瑞监测到，荔湾区南岸路26号地块由珠江实业地产斩获，经11轮报价最终成交溢价达到12.5%，虽未抵达封顶，但也是自广州限地价后的，第二高的溢价率。
而最高溢价就是封顶15%成交的天河燕塘地块三，已于昨日进入摇号待定环节，从补充公告获悉，将于明天的7月20日下午15时00分启动摇号活动，届时究竟哪家能凭运气拿下这宗优质地块呢，谁成为天河区的赢家呢？
01
广州新房库存高企
要注意的是第二轮土拍“内热外冷”，中心区地块成交火热，而外围地块底价出让或无人问津而流拍，譬如增城区唯一挂牌的中新镇新福大道东侧地块，因无有效竞买人，交易不成交而流拍。
可见广州市场两极分化的调整尚未结束，不难预估借助第二轮核心地块的火热竞拍，中心区楼市有望加快复苏的步伐；反观，外围区域仍需提振市场信心。
久而久之，楼市库存压力或出现增大迹象，换而言，若不能按需消化消化现有的新房存货，整体去化周期或再次突破“行业警戒线”。
克而瑞数据显示，截至2022年6月末，广州新房库存合计1211.12万㎡，可售库存套数约10.8万套，按近12个月的市场去化水平计算，全市去化周期需15.4个月。 （口径：普通住宅+别墅）
02
3区去化周期超一年半
具体到各个行政区来看，据克而瑞统计，截至6月末，单区新房库存的去化周期在行业警戒线（12个月）仅有3个区域，分别是黄埔区去化8.3个月、越秀区去化8.3个月，以及荔湾区去化11个月。
而库存去化周期长达一年半以上的（18个月），则有从化区19.3个月、花都区21.9个月、南沙区22.9个月。
从数据观察得知，各区库存压力不一，但多数区域仍在可控范围。
然而，细化到区域的各个板块，却大有不同，某个板块库存去化甚至最高6年多卖得完。
03
最高得卖152个月
市场监测到，由于市场下行等复杂因素，2022年以来市场观望情绪有所升温，部分客户延迟购房时间，即使目前首套房贷款利率降低，审批加快，成交量也未能有大幅回升。
因此，广州多板块的新房货量去化缓慢。
其中，增城区新塘镇板块库存量最大，为70.84万㎡、6918套，虽说新塘镇楼市交投活跃排全市第二、仅次于科学城板块，但由于片区整体去化走低，截至6月末，新塘镇的新房库存去化周期高达15.9个月，突破行业警戒线。
再有，增江街道、荔城板块、花都区赤坭板块、汽车城板块，或是南沙湾板块等板等，去化速度慢，均需要30个月以上的去化周期才能消化完毕。
不仅外围板块，中心区部分板块也存在去化周期高的情况；
譬如泛珠江新城板块由于“矜贵”，今年成交套均价大约在6200万以上，难以消化，因此该板块去化周期高达65.4个月，另外天河公园板块、琶洲板块、白云新城板块等等亦是如此。
值得一提的是，板块新房去化周期奇高无比的，超过5年的合计5个板块，去化周期依序从低到高分别是温泉镇板块、南沙北板块、五山板块、龙溪板块和良口镇板块。
良口镇板块是由于地处偏远，位于从化区以北，因此库存去化周期较高；而倒数第二的龙溪板块，则是在4月初开盘越秀·天瀛，带来了新库存，不过整体去化较慢，因此该板块去化周期高达151.2个月，约合6年多时间。
第二轮土拍的高歌，在恰当时间给予了广州楼市一个强心剂，促使广州楼市也积极复苏回暖，下半年又将呈现怎样的答卷呢，是大吉还是小吉呢？
下附广州80个板块新房库存及去化周期，中心六区/外围五区。
文章来源：克而瑞广佛区域
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